Mieszkańcy Warszawy będą mogli wreszcie stać się pełnoprawnymi właścicielami gruntu pod swoimi nieruchomościami. Media wiele mówiły o ustawie przekształcającej użytkowanie wieczyste we własność, jak i o 98-procentowych bonifikatach uchwalonych przez Radę Warszawy. Nadal jednak mieszkańcy stolicy niewiele wiedzą o tym, jak będzie odbywał się proces przekształcania i co konkretnie powinni zrobić, aby stać się właścicielami.

– Mieszkańcy powinni teraz spokojnie czekać na zaświadczenia (potwierdzające przekształcenie – red.). Otrzymają je bezpłatnie z urzędów dzielnic. Do czasu otrzymania tego dokumentu nie muszą wykonywać żadnych dodatkowych działań – mówi Robert Soszyński, zastępca prezydenta m.st. Warszawy.

Wiceprezydent miasta zachęca mieszkańców do bierności, aby powstrzymać ich przed szturmowaniem urzędów dzielnic. W całej Warszawie użytkowników wieczystych jest bowiem 280 tysięcy. Pojawienie się ich w urzędach dzielnic w podobnym czasie z pewnością sparaliżowałoby pracę tamtejszych wydziałów nieruchomości. Czekanie na dokument, o które apeluje wiceprezydent, nie jest jednak jedyną opcją.

Dla cierpliwych

Zgodnie z ustawą ratusz ma 12 miesięcy (do końca grudnia 2019) na bezpłatne wydanie zaświadczenia o przekształceniu nieruchomości znajdującej się na jego terenie. To ono stanowić będzie podstawę do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej danej nieruchomości oraz w ewidencji gruntów i budynków. Właściwy organ – w przypadku Sadyby, to urząd dzielnicy Mokotów – przekaże to zaświadczenie dwóm odbiorcom. Jeden egzemplarz prześle użytkownikowi wieczystemu, a drugi – w terminie 14 dni od wydania – sądowi rejonowemu prowadzącemu księgę wieczystą dla nieruchomości.

Sąd rejonowy dokona z urzędu – i bezpłatnie – wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych (wysokość tej opłaty będzie podana w zaświadczeniu). Wpis sądowy nie będzie zależał od tego, czy wnieśliśmy opłatę przekształceniową. Automatycznie uczyni z mieszkańca właściciela, ale – podobnie jak przy kredytach hipotecznych – da urzędowi miasta prawo dochodzenia od właściciela opłaty za przekształcenie. O dokonaniu wpisu sąd wieczystoksięgowy zawiadomi właściciela, wysyłając zawiadomienie o wpisie na jego adres.

W zaświadczeniu będą zawarte informacje takie jak oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości, potwierdzenie przekształcenia oraz informacja o wysokości rocznej opłaty przekształceniowej i okresie jej wnoszenia oraz o możliwości wniesienia opłaty jednorazowej.

Jak informuje urząd miasta, po otrzymaniu zaświadczenia mieszkańcy, którzy będą chcieli skorzystać z bonifikat i wnieść opłatę jednorazową, muszą zgłosić taki zamiar do urzędu dzielnicy, który w ciągu 14 dni poinformuje ich o wysokości opłaty jednorazowej. Po wniesieniu opłaty jednorazowej, mieszkańcy w ciągu 30 dni otrzymają z urzędu dzielnicy zaświadczenie, potwierdzające spłatę należności. Na dziś nie jest jasne, czy zaświadczenie to automatycznie prześle do sądu urząd dzielnicy, czy też obowiązek ten będzie spoczywał na mieszkańcu.

Zgodnie z powyższą procedurą, mieszkańcy Sadyby mogą spokojnie czekać na to, aż otrzymają z dzielnicy zaświadczenie o przkształceniu. Muszą się jednak uzbroić w cierpliwość. Urząd ma na to aż 12 miesięcy.

Dla niecierpliwych

Mieszkańcy Sadyby mogą skrócić oczekiwanie na pismo z urzędu dzielnicy, jeśli złożą wniosek o wydanie zaświadczenia o przekształceniu. W tym przypadku, wraz z wnioskiem muszą wnieść opłatę w wysokości 50 złotych. Urząd dzielnicy będzie wówczas zobligowany do wydania zaświadczenia w ciągu 4 miesięcy od złożenia wniosku. Wniosek można złożyć w wydziale obsługi mieszkańców w siedzibie urzędu dzielnicy Mokotów przy Rakowieckiej.

Komplikacje 

Ustawa Sejmu o przekształceniu i uchwała Rady Warszawy o bonifikatach to nowe regulacje prawne. Ustanawiają one nowe prawa, ale nie precyzują, jak mają współgrać z regulacjami, które wciąż obowiązują. A nade wszystko nie zwalniają one obecnych użytkowników wieczystych Warszawy od respektowania dotychczasowych regulacji w tej samej kwestii. Jak zatem pogodzić nowe prawo ze starym? Odpowiadamy na przykładach.

Czy kiedyś wszczęte postępowanie przekształceniowe automatycznie podlega umorzeniu?

Nie. Okazuje się, że mieszkańcy, którzy wszczęli postępowanie przekształceniowe na mocy poprzedniej ustawy z 2005 roku mają wybór. Mogą nic nie robić i czekać aż dzielnica wyda im zaświadczenie o przekształceniu z mocy prawa. Nastąpi to jednak nie wcześniej niż 31 marca 2019. Do tego bowiem momentu dzielnica będzie czekała na decyzję użytkownika wieczystego, czy chce procedować według poprzedniej ustawy czy według nowej. Jeśli urząd nie otrzyma wniosku od użytkownika z jego decyzją do 31 marca, wówczas automatycznie umorzy postępowanie toczone w trybie poprzedniej ustawy.

Użytkownicy wieczyści mogą też wziąć sprawy w swoje ręce, aby przyspieszyć wydanie zaświadczenia o przekształceniu. W tym celu powinni sami jak najszybciej – tj. przed 31 marca – wystąpić z wnioskiem do urzędu dzielnicy o umorzenie postępowania przekształceniowego w trybie ustawy z 2005 roku. Urząd dzielnicy będzie mógł wtedy umorzyć postępowanie i wstawić danego mieszkańca od razu do kolejki oczekujących na zaświadczenie.

Czy wpłacić coroczną opłatę za wieczyste użytkowanie do 31 marca, jeśli do tego czasu nie otrzymamy od urzędu dzielnicy zaświadczenia o przekształceniu?

Tu nie ma jasności. Jak dowiedzieliśmy się w urzędzie dzielnicy Mokotów, opłatę roczną – od 1 stycznia zwaną opłatą przekształceniową – należy uiścić do 31 marca 2019. Jeśli będziemy wnioskować o przekształcenie za bonifikatą, wówczas różnica między opłatą roczną a opłatą przekształceniową z bonifikatą zostanie nam zwrócona na konto. Oznacza to jednak, że urząd dzielnicy będzie dowolnie dysponować powstałą nadwyżką przez kilka tygodni albo miesięcy. Urzędnicy z mokotowskiego wydziału nieruchomości sugerowali nam jednak, by poczekać na oficjalne wytyczne, które mają się znaleźć w zarządzeniu prezydenta Warszawy.

Jednocześnie, gminy spoza Warszawy w swoich oficjalnych komunikatach powołują się na zapis w nowej ustawie, który wydłuża termin wniesienia dawnej opłaty rocznej w pierwszym roku po przekształceniu. W komunikacie gminy Opoczno czytamy: „Ustawodawca przesunął termin płatności opłaty za rok 2019 do 29 lutego 2020 r., co oznacza, że dał właścicielowi prawo wyboru kiedy dokona wpłaty. W przypadku braku wpłaty w 2019 roku, należy liczyć się z koniecznością zapłaty w 2020 r. dwóch opłat rocznych tj. za rok 2019 jak i 2020.”. Zapłata dwóch opłat rocznych – za 2019 i 2020 – dotyczy sytuacji, gdy użytkownik wieczysty nie zdecyduje się spłacać opłaty przekształceniowej jednorazowo, tylko w dłuższym okresie czasu (do 20 lat). W przypadku zapłaty jednorazowej, do której stosuje się bonifikatę, wchodzi w grę tylko jedna wpłata. Na dziś nie mamy jednak potwierdzenia z żadnego źródła, że wydłużony o rok termin zapłaty dotyczy również jednorazowej wpłaty z bonifikatą.

Czy odwołanie się do SKO od decyzji dzielnicy o podwyżce opłaty rocznej opóźni przekształcenie i przyznanie bonifikaty?

Urząd dzielnicy Mokotów wysłał w grudniu setki decyzji o aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Aktualizacje te oznaczały zwykle podwyżki o kilkaset procent. Użytkownik wieczysty ma prawo odwołać się od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w ciągu 30 dni od otrzymania, a w przypadku niepomyślnej dla siebie decyzji SKO, do sądu. Proces ten trwa jednak zwykle od kilku do kilkunastu miesięcy. Użytkownicy wieczyści obawiają się, że wejście na ścieżkę odwołania do SKO mocno opóźni ich procedurę przekształceniową. Z drugiej strony, wysokość opłaty rocznej stanowi podstawę do obliczenia opłaty przekształceniowej w przypadku jednorazowej wpłaty. Im wyższa opłata roczna, tym wyższa późniejsza opłata z bonifikatą.

Zdaniem mokotowskich urzędników, te dwie procedury są od siebie niezależne – jedna nie wstrymuje drugiej. Jeśli odwołanie od nowej decyzji urzędu będzie w toku w momencie wydania zaświadczenia o przekształceniu, kwota jednorazowej opłaty przekształceniowej będzie ustalona według opłaty rocznej z 2018 roku. Jeśli nasze odwołanie doprowadzi do ustalenia nowej kwoty opłaty rocznej (zwanej od 1 stycznia opłatą przekształceniową), to ta nowa opłata posłuży do ustalenia ostatecznej wysokości opłaty przekształceniowej. Jeśli opłata ta będzie wyższa niż ta z 2018, różnicę w opłacie przekształceniowej trzeba będzie wpłacić na konto urzędu dzielnicy.

Czy wszyscy użytkownicy wieczyści podlegają ustawie o przekształceniu?

Tak. Niektórzy jednak muszą wykonać dodatkową pracę. Zaświadczenia – bez podjęcia dodatkowych czynności – nie będą wydawane w przypadku tzw. nieruchomości mieszanych, zabudowanych budynkiem mieszkalnym i np. pawilonem handlowym. Tu konieczny będzie podział nieruchomości, ponieważ ustawa dotyczy tylko tych przeznaczonych na cele mieszkalne.

Automatycznego zaświadczenia nie otrzyma też cudzoziemiec, który jest właścicielem lokalu użytkowego np. w parterze budynku mieszkalnego. Obcokrajowiec będzie musiał najpierw uzyskać zgodę od MSWiA na nabycie nieruchomości. Trzecią kategorią osób, które muszą wykonać pewne czynności, zanim dostaną zaświadczenie, są użytkownicy wieczyści, którzy starają się o przekształcenie w trybie ustawy z 2005 roku (mówiliśmy o nich wcześniej).

Czy też muszę czekać co najmniej 4 miesiące na przekształcenie, jeśli chcę sprzedać lub zamienić nieruchomość?

Dal osób chcących sprzedać lub zamienić nieruchomość, ustawodawca przewidział ekspresowy tryb przekształcenia, tzw. ekspresowy. Na wydanie zaświadczenia urząd będzie miał wtedy 30 dni.