Po trzech latach od konsultacji społecznych, na biurka stołecznych urzędników wrócił poprawiony projekt planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego.  Reguluje on przyszłą zabudowę między Jeziorkiem Czerniakowskim a Trasą Siekierkowską. Dziś to tereny dziewicze, dzikie – wypełnione łąkami i nieco zapuszczonymi ogródkami pracowniczymi. Jednocześnie to atrakcyjny teren pod zabudowę – nie ma tu ograniczeń przestrzennych, a dosłownie obok przebiegają duże arterie drogowe – wspomniana Trasa Siekierkowska i Wisłostrada. 

Jak będzie wyglądał Czerniaków Południowy?

Autorka projektu, Krystyna Solarek, zadbała o umieszczenie w nim wszystkich funkcji, potrzebnych mieszkańcom do wygodnego życia.  Niczym klamrą teren ten spina szeroki pas urządzonej zieleni parkowej.  Pasy zieleni parkowej znajdują się też między ulicami.  Trzy duże działki przeznaczone są na funkcje oświatowe – szkoły, przedszkola. Jest też kilka lokalizacji dla usług kultury i sportu.  W centralnych punktach nowego miasta mają powstać duże place – jeden z nich ma graniczyć z terenem oświaty. Nie zabraknie miejsca dla usług – te będą ukryte w parterach budynków wielorodzinnych, jak też w pobliskim centrum handlowym, zaplanowanym na rogu Becka i Czerniakowskiej. Od północy i południa Czerniaków Południowy ma być wypełniony blokami, biurami i inną intensywną zabudową. W środku i w pobliżu Jeziorka Czerniakowskiego ma natomiast dominować zabudowa jednorodzinna.

Projekt Solarek unika problemów, dobrze znanych z innych osiedli Warszawy. Nie ma tu mowy o monokulturze – o kolejnym zagłębiu biurowym w rodzaju Mordoru, czy dużym osiedlu mieszkaniowym, pełniącym głównie funkcję sypialni, w rodzaju Mariny Mokotów. Nie ma też intensywnej zabudowy deweloperskiej, która wypełnia każdy skrawek ziemi, nie dopuszczając do powstania szkoły i przedszkola, tak jak ma to miejsce ostatnio na Żoliborzu Południowym. W projekcie planu miejscowego jest też szczegółowo rozrysowana sieć dróg, na której brak narzekało niegdyś Miasteczko Wilanów. 

Dodajcie nam pieniędzy – wzywają mokotowscy urzędnicy

Zrównoważony rozwój wszystkich potrzebnych mieszkańcom funkcji nie wszystkim się jednak podoba. Zarząd Dzielnicy Mokotów, opiniując projekt planu dla Czerniakowa Południowego, skrytykował dokument. Uznał za niepotrzebne tworzenie dużych placów miejskich (zaznaczyliśmy je na rysunku kółkami)- w ich miejsce zarekomondował wprowadzenie zabudowy wielorodzinnej, zaplanowanej na sąsiednich działkach. Urzędnikom nie podobają się też pasy urządzonej zieleni między ulicami – wolą szpalery drzew z miejscami parkingowymi. Nie chcą też niektórych ulic. Największe działa wytaczają jednak na koniec swojej opinii.  Wzywają miejskich planistów do tego, by określili dokładne koszty wprowadzenia tej wizji w życie i by równowartość tych kosztów przekazali dzielnicy, bo ta nie ma ich w swoim budżecie. 

Apel mokotowskich urzędników uwidacznia duży problem związany z uchwalaniem planów miejscowych na dziewiczych terenach. Dobrze rozplanowane miasto wymaga bowiem od urzędników poniesienia ogromnych kosztów. Po pierwsze, na roszczenia od prywatnych właścicieli, którzy nie mogą swobodnie dysponować swoją działką i maksymalizować swojego zysku, sprzedając działkę na przykład pod budynek biurowy, czy mieszkaniowy. Jak zaznacza zarząd dzielnicy Mokotów w swojej opinii do planu, takie roszczenia spływają lawinowo w pierwszym roku od uchwalenia planu, a muszą być rozpatrzone w ciągu 6 miesięcy od złożenia wniosku. 

Po drugie, dzielnica musi poczynić duże nakłady na zbudowanie infrastruktury publicznej takiej jak drogi, czy szkoły. Niestety, nie może liczyć na zgarnięcie tzw. renty planistycznej, czyli dodatkowej opłaty, związanej ze sprzedażą nieruchomości w ulepszonej okolicy w ciągu 5 lat od uchwaleniu planu.  Właściciele prywatni czekają bowiem na to, aż urzędnicy najpierw zbudują drogi czy wodociągi, a dopiero potem szukają kupca. W efekcie, dzielnica ponosi duże koszty roszczeń i budowy infrastruktury, nie otrzymując za to rekomensaty ani ze strony miasta, ani ze strony inwestorów. Apel mokotowskich urzędników może więc sugerować, że uchwalanie planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego będzie odsuwane w czasie ze względu na zbyt wysokie koszty wdrożenia. Przeciwwagą dla tych prób mogą być jedynie deweloperzy, którzy mają gotowe do wdrożenia projekty biurowo-handlowe na granicy z Trasą Siekierkowską.

Znaki zapytania

Projekt planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego wprowadza też kilka kontrowersji. Najważniejsza z nich to nowy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej.  W poprzedniej wersji planu, jego autorka różnicowała ten wskaźnik między działkami (bliżej Jeziorka Czerniakowskiego wskaźnik potrafił wynosić 90%, na obszarach pod zabudowę jednorodzinną 70%, a w miejscach przeznaczonych pod biurowce – 30%), starając się, by wartość wskaźnika dla całego obszaru planu przekraczała 60%. W nowej wersji planu, Krystyna Solarek powołując się na decyzje wojewody, zrywa ze zróżnicowaniem i ogłasza dla wszystkich działek to samo minimum 60% powierzchni biologicznie czynnej. W anekcie do prognozy oddziaływania na środowisko planistka zapewnia, że efekt tej zmiany ma być pozytywny dla środowiska. Wątpliwości w tej sprawie wyraził również zarząd dzielnicy Mokotów w swojej opinii do projektu.

Kontrowersje wywoła zapewne pomysł projektantki, by naprzeciwko oddziału szkoły podstawowej 103 przy Limanowskiego stworzyć teren zielony z parkową zielenią urządzoną. Zarząd dzielnicy Mokotów, bojąc się roszczeń od właścicieli posesji, przez które przebiegałby przyszły mini-park, zaproponował, by z niego zrezygnować i przyłączyć do sąsiedniego obszaru z bduownictwem wielorodzinnym. 

Naruszeniem istniejącego status quo na osiedlu Bernardyńska może być zapisana w projekcie propozycja, by pod budownictwo wielorodzinne przeznaczyć grunty bezpośrednio sąsiadujące z ulicą Starowieyskiego, po przeciwnej stronie od sklepu Hamann.

Duże poruszenie wśród mieszkańców osiedla Bernardyńska wywołał niegdyś pomysł projektantki planu, by między blokami przy początkowych numerach ulicy poprowadzić drogę przelotową od ulicy Bernardyńskiej do nowej części osiedla.  W najnowszej wersji planu droga ta została zlikwidowana, a w jej miejsce poprowadzono ciąg pieszy, który otacza wieżowce od wschodu.

Z opinii zarządu dzielnicy Mokotów wynika, że urzędnicy znaleźli nową lokalizację dla likwidowanego bazarku Sadyba przy Konstancińskiej. Domagają się od planistów, by funkcję targowiska wprowadzili na terenie obecnie zajmowanym przez parking przy sklepie Hamann na Gołkowskiej, tuż przy murze klasztoru oo. Bernardynów. Jak twierdzą urzędnicy, ich poprzednia prośba o doprecyzowanie funkcji tego terenu spotkała się z akceptacją planistów, ale nie została uwzględniona w najnowszej wersji planu.

Projekt planu miejscowego dla Czerniakowa Południowego jest obecnie opiniowany przez różne agendy urzędu miasta.  Po naniesieniu uwag, plan zostanie wyłożony do konsultacji społecznych. Każdy będzie mógł wówczas złożyć swoje uwagi do planu. Termin publicznego wyłożenia nie jest jeszcze znany.