Zabudowa dzikich pól wokół Jeziorka Czerniakowskiego od lat wzbudza silne emocje warszawiaków. Po raz pierwszy mieszkańcy okolicznych terenów masowo protestowali w 2013 roku, gdy ruszyła budowa apartamentowców tuż przy otulinie rezerwatu. W połowie ubiegłego roku znów wyrazili swój sprzeciw, tym razem w Internecie. Od końca czerwca do dziś ponad tysiąc osób podpisało się pod zamieszczoną tam petycją o „ratowanie Rezerwatu Przyrody Jeziorko Czerniakowskie i jego otuliny przed wdrożeniem MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – red.), który zakłada zabudowę mieszkaniową w otulinie rezerwatu Jeziorko Czerniakowskie”. W piśmie domagają się od wojewody mazowieckiego Zdzisława Sipiery, by ten nie wdrażał planu i tym samym ocalił „tą jeszcze nietkniętą enklawę dzikiej przyrody” przed zabudową i zurbanizowaniem.

Odmowy dla małych

Trudno ocenić, czy petycja miała jakikolwiek wpływ na postawę stołecznych urzędników. Rozstrzygnięcia, jakie niedawno poczynili w projekcie planu dla Czerniakowa Południowego wskazują jednak, że sprzeciwiają się intensywnej i przypadkowej zabudowie tego terenu. Odważnie odrzucili wnioski, jakie do projektu planu zgłosili zarówno mali indywidualni inwestorzy jak i duzi deweloperzy. Ci pierwsi chcieli najczęściej, by zmienić przeznaczenie terenu z zabudowy jednorodzinnej na wielorodzinną. Taka zmiana zwiększyłaby diametralnie wartość ich działek.

Inwestorzy indywidualni występowali także o zaniechanie tworzenia pasów zieleni, dróg, czy budynków oświatowych na ich działkach oraz o zmniejszenie minimalnej powierzchni działki budowlanej. Niemal wszystkie te wnioski zostały odrzucone. Głównym argumentem za odrzuceniem była konieczność zachowania spójności z nadrzędnym wobec planu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Warszawy, które przewiduje na tym terenie przewagę ekstensywnej zabudowy jednorodzinnej.

Deweloperzy pod kontrolą

Stołeczni urzędnicy ds. planowania przestrzeni nie zgodzili się również z większością wniosków, jakie do projektu planu miejscowego zgłosił jeden z dwóch dużych deweloperów na tym terenie – firma Mayland Real Estate. Spółka ta od lat przymierza się do budowy dużego kompleksu handlowo-biurowo-mieszkaniowego na rogu Czerniakowskiej i Becka.

Urzędnicy w całości odrzucili wniosek Mayland o przeznaczenie całego terenu pod zabudowę usługową handlu wielkopowierzchniowego o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. W ich ocenie, tak duży obiekt handlowy (z parkingiem wielopoziomowym, biurami oraz zabudową mieszkaniową) byłby niezgodny z obowiązującym studium, a to właśnie studium z góry wyznacza w gminie lokalizację wszystkich centrów handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2. Dotychczasowy zapis przewidywał lokalizację w tym miejscu obiektu handlowego o powierzchni do 2000 m2. Rozstrzygnięcie ratusza oznacza, że na rogu Czerniakowskiej i Witosa nie powstanie hipermarket (te mają średnią powierzchnię 2,5 tys. m2).

Stołeczny ratusz nie przyjął także propozycji dewelopera, by zmienić wcześniej uzgodniony podział terenu, którym dysponuje firma, zmienić już uzgodnione wskaźniki i parametry zabudowy, a także zrezygnować z wydzielenia ciągu zieleni. Mayland chciał zwiększyć intensywność zabudowy szczególnie działek graniczących z ulicą Czerniakowską. Dla przykładu, w przypadku narożnej działki przy Czerniakowskiej i Becka deweloper zamierzał podnieść maksymalny wskaźnik zabudowy z 70% w projekcie planu do 80%, a wskaźnik intensywności zabudowy z 3,0 na 3,5 dla całej działki i 4,5 dla wieży biurowo-hotelowej. Minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej spadłby z 20% do 10%. Nieco niższe współczynniki powierzchni biologicznie czynnej proponował deweloper również dla pobliskiej działki przeznaczonej pod budownictwo wielorodzinne.

Ciąg niepomyślnych dla dewelopera decyzji miasta jest jeszcze dłuższy. Miejscy planiści odrzucili m.in. pomysł wzniesienia 85-metrowej wieży biurowo-hotelowej, która zdominowałaby róg wspominanego skrzyżowania. Dominantę wysokościową negatywnie oceniły wszystkie gremia opiniotwórcze i decyzyjne w mieście – od miejskiej komisji urbanistyczno-architektonicznej, przez komisje Rady Dzielnicy Mokotów, po zarząd miasta. Ratusz nie zgodził się ponadto na zmianę naturalnej rzeźby terenu przez jego trwałe podniesienie lub zagłębienie, ani na likwidację serii niecek i zbiorników retencyjnych.

Na pocieszenie, Mayland otrzymał natomiast zgodę na to, by dowolnie ukształtować kanał główny A (zwany kanałem Czerniakowskim), którym woda opadowa dopływa do Jeziorka Czerniakowskiego. Może poprowadzić go w rurociągu lub zmienić jego przebieg niezależnie od tego, czy koliduje on z planowaną zabudową.

Burmistrz dzielnicy musi znaleźć pieniądze

Obok inwestorów indywidualnych i deweloperów, trzecim wielkim przegranym w procesie uzgodnienia projektu planu miejscowego jest były burmistrz dzielnicy Mokotów (Bogdan Olesiński) i cała Rada Mokotowa. W połowie 2018 roku wnieśli oni wiele uwag, które torpedowały powstanie przyjaznej dla mieszkańców tkanki miejskiej na przyszłych osiedlach Czerniakowa. Postulowali bowiem rezygnację z ostatnich dwóch placów miejskich (na wniosek dzielnicy już wcześniej zrezygnowano z pozostałych placów i zmniejszono powierzchnię ostatnich dwóch placów), siatki dróg wewnętrznych, trzech ciągów pieszo-jezdnych z zielenią publiczną i trzech terenów zielonych. Burmistrz Mokotowa tłumaczył swoje wnioski tym, że nie ma środków w budżecie dzielnicy na pokrycie związanych z tym kosztów (a ściśle mówiąc, nie przewidział takich środków stołeczny ratusz, tworząc budżet dzielnicy). Chodzi o pieniądze na wykupy prywatnych gruntów, odszkodowania dla inwestorów indywidualnych za obniżenie wartości nieruchomości, czy inwestycje w nowe drogi.

Gdyby przyjęto uwagi burmistrza dzielnicy Mokotów, nowe osiedla o powierzchni niemal 50 hektarów byłyby niemal w całości pozbawione funkcji integracyjnych i przyrodniczych, które decydują o jakości życia w mieście.