Sadyba24.pl: Plan miejscowy dla Miasta Ogrodu Sadyba został uchwalony prawie dwa lata temu, dokładnie w październiku 2014, ale na razie próżno jest szukać jego widocznych efektów. Czy dzielnica Mokotów planuje dokonać jakichś inwestycji w przestrzeni publicznej na Sadybie, wynikających z uchwalenia tego planu? Weźmy na początek postulowane w planie nowe place (jak ten na rogu Zdrojowej i Okrężnej) i bardziej reprezentacyjny wystrój historycznych ulic (jak Morszyńska).

Burmistrz Mokotowa, Bogdan Olesiński: Zanim opowiem o Sadybie, kilka słów o naszych priorytetach jako dzielnicy. Planujemy, że priorytetem dzielnicy na tę kadencję będą wydatki na modernizację bazy oświatowej, ale również drogi. Przy czym nastawiamy się na budowę nowych dróg. W naszej opinii brak jest na Mokotowie połączeń wschód – zachód. Tak jak północ – południe, tj. od centrum w kierunku obrzeży, tych dróg jest sporo, są bardzo szerokie i w zasadzie służą nie tylko dzielnicy, ale całemu miastu, to połączeń górny-dolny Mokotów jest bardzo mało i nie ma wiele miejsc, gdzie można je budować.

Jesteśmy w tej chwili w trakcie realizacji dokumentacji na przedłużenie ulicy Woronicza, ale również będziemy chcieli w tej kadencji rozpocząć pracę nad budową ulicy Noworacławickiej od Puławskiej aż do Sobieskiego, żeby troszkę odciążyć Dolną.

Na pozostałe ulice mamy od kilkunastu do 30 milionów i im bliżej 2022 roku to ta kwota rośnie. W tej chwili mamy dosyć małe limity w dzielnicach. Trochę więcej pieniędzy skierowaliśmy więc obecnie na koncepcje i plany, a realizacje przenosimy na przełom tej i następnej kadencji.

Jeśli chodzi o Sadybę i inwestycje w infrastrukturę osiedla, wynikające z planu miejscowego, to nie planujemy modernizacji ulic po to, by doprowadzić je do zgodności z planem. Na dziś jedyną ulicą, która wskazana jest w planie do zmiany wystroju i którą zamierzamy przebudować, jest ulica Goraszewska, na którą zostanie zlecone opracowanie koncepcji. Nie wszystkie środki do 2022 roku zostały jednak rozdysponowane. Celowo nie planujemy pełnego wachlarza inwestycji od razu. W kolejnych latach będziemy wprowadzać zadania, które będą wtedy najpilniejsze.

Wśród zmian, które postuluje w otoczeniu plan miejscowy, znajdują się nie tylko ulice, ale także połączenia między różnymi obszarami osiedla. Plan zakłada na przykład powstanie mostków, które łączyłyby lądową część osiedla z otoczonymi fosą fortową – Parkiem Szczubełka i cyplem na tyłach Muzeum Polskiej Techniki Wojskowej. Po stronie Parku Szczubełka przewidziane są dwa mostki, a po stronie muzeum – jeden mostek. Czy mają Państwo w planach te mostki?

To są tereny zielone, to nie jest kwestia dróg. Na razie w tych planach, które mamy do realizacji, nie przewidujemy budowy mostków.

To nie jest cel publiczny, narzucony przez plan?

To jest cel publiczny. Tyle że plan nie narzuca dat, w których to będzie realizowane. Realizujemy więc te projekty w miarę posiadanych środków.

A jeśli plan zakłada perspektywę 20-letnią, to to oznacza, że za 20 lat te inwestycje powinny być już ukończone?

Plan tak zakłada. To nie jest jednak tak, że po 20 latach ten plan nagle straci ważność. Będzie nadal obowiązywał, chyba że wcześniej zdecydują inaczej władze samorządowe albo władze centralne. Tak było z planami ogólnymi w latach 90. Uchwałą Sejmu wszystkie plany ogólne straciły moc i zaczęło się planowanie planami szczegółowymi. Jeżeli nie nastąpi nic podobnego, to te plany będą ważne. Na pewno będą one jednak podlegały korektom wynikającym z życia, które zostaną uznane za konieczne.

Myślę sobie, że taki mostek związany z ochroną środowiska byłby bardzo dobrym tematem na budżet partycypacyjny. Inwestycje tego typu na terenach parkowych powinny zmieścić się bowiem w jednym roku. Mostki nie należą do budowli, które wymagają doprowadzenia wszystkich mediów. A skoro tak, to być może nie musimy ich uzgadniać z wszystkim dysponentami mediów.

Inaczej jest z inwestycjami w budynki lub budowle powiązane z drogami publicznymi. W tym przypadku musimy uzgadniać projekty z wszystkimi gestorami mediów, sprawdzać, czy nie dochodzą tam media, a jak dochodzą, to jakie trzeba zapewnić, a jakich unikać. Uzgodnienia takich projektów trwają bardzo długo.

Jeśli chodzi o mostek po stronie Parku Szczubełka to jest to kwestia dodatkowej komunikacji, bo wejście od ul. Powsińskiej już jest. W przypadku cypla za muzeum, który przeznaczono na zieleń urządzoną, czyli park, takie połączenie z lądem jest warunkiem koniecznym, by park zaczął funkcjonować. Po prostu nie ma jak inaczej tam dojść. W tym sensie jest to otwarcie na nową przestrzeń, otwarcie nowej przestrzeni dla mieszkańców poprzez zbudowanie tylko jednego mostka. Rozumiem, że tak mały mostek nie ma szans w porównaniu z dużymi drogami?

To nie jest tak, że nie ma szans. Powiedziałem już, że nie wszystkie środki z limitów inwestycyjnych zostały wprowadzone do zadań realizowanych, więc określone wolne środki są. To jest kwestia po pierwsze w jakich latach, a po drugie co uznamy za absolutnie niezbędne. Oczywiście korzystanie z parków jest bardzo ważne, ale jeśli przyrównamy to na przykład do konieczności remontu budynku szkolnego, bo inaczej PINB wyłączy go z użytkowania, to tak naprawdę w ogóle nie mamy wyboru.

W paru przypadkach wprowadzając zadania inwestycyjne w oświacie byliśmy już postawieni pod ścianę. Przez wiele lat modernizacje były robione w bardzo ograniczonym zakresie i teraz konieczne jest zainwestowanie nieco większych środków w obiekty szkolne. To wynika z wystąpień dyrektorów i koniecznych do realizacji zaleceń z protokołów Sanepidu.

Tyle jeśli chodzi o inwestycje w infrastrukturę. Ale plan miejscowy zakłada również mniejszego typu zmiany, związane z reklamami, z użytkowaniem nieruchomości w 30% na cele inne niż mieszkalne, z ogrodzeniami. Są zapisy we wszystkich tych kwestiach. Niestety, martwe. Skontrolowanie obecnego stanu osiedla pod kątem zgodności z planem w tych kwestiach jest moim zdaniem niewykonalne. Jak to zrobić?

Jeśli chodzi o szyldy i reklamy wieszane na ogrodzeniach, to zapisy dotyczą także prywatnych budynków. Plan zabrania ustawiania reklam na prywatnych posesjach i szczegółowo reguluje ich wielkość. Wszystko w zasadzie wymaga pozwolenia. Reklamy wykonane niezgodnie z planem podlegają kontroli Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.

Co zatem zrobić z budynkami, które są w dużej mierze zalepione banerami? Zaznaczam, że nie są to reklamy  wywieszone na czas remontu budynku, lecz płachty reklamowe obcych firm, które stanowią źródło dodatkowych przychodów.

To faktycznie jest problem. Jeśli jest to samowola, to powinien wkraczać PINB.

Kolejny martwy zapis w planie miejscowym dotyczy ograniczenia funkcji niemieszkalnych w budynku do 30% jego powierzchni użytkowej. To zapis, który miał ograniczyć do minimum narastające zjawisko przekształcania domów w biura i zakłady produkcyjne. Z punktu widzenia mieszkańców okolicznych ulic takie przekształcenia oznaczają zwykle więcej samochodów, mniej miejsc parkingowych i zmianę charakteru osiedla z mieszkalnego na biurowy. Plan nic nie zmienia, jeśli funkcja biurowa jest kontynuowana z tym samym najemcą. Plan wprowadza natomiast nowe zapisy o 30%, kiedy zmienia się dzierżawca wynajmujący dany lokal albo właściciel podpisał nową umowę z tym samym najemcą na przykład na wynajem całego domu na biuro. Jak wyegzekwować taki zapis planu?

Instrument, jaki możemy wykorzystać, dotyczy sytuacji, kiedy grunt jest w wieczystym użytkowaniu.  Wtedy reagujemy na takie przekroczenie proporcji tak, że zmieniamy stawkę z 1 na 3 procent.

Skąd wiecie, że nastąpiło przekroczenie? Urzędnik nie idzie zwykle w teren…

Przeprowadzamy wizję w terenie. Jest to możliwe w ramach postępowania administracyjnego. Jeżeli z tej wizji wynika, że niemieszkalna funkcja jest przeważająca – a najczęściej przekształcone są całe budynki z mieszkalnego na użytkowy, czyli biurowy – to wtedy naliczamy stawkę 3%. Robimy tak z dwóch powodów. Po pierwsze, jest to nieuczciwe wobec innych osób, które mają tereny użytkowe, mają biura i płacą 3%. Po drugie, chcemy uświadomić właścicielom, że mogą przekształcić swoje domy, ale będą musieli płacić wyższą opłatę i podatek od nieruchomości. Chcemy, aby skalkulowali, co im się bardziej opłaca – czy wynająć na mieszkanie czy wystąpić o zmianę sposobu użytkowania – oczywiście, o ile mieści się to w planie miejscowym.

Ale skąd wiecie, że w ogóle jest przekroczenie? Jak inicjujecie procedurę sprawdzania?

Wysyłamy urzędników. Nie dzieje się to codziennie, ale taka procedura istnieje. Dodatkowo śledzimy Internet. Sprawdzamy, jak się pojawiają nowe ogłoszenia o powierzchniach biurowych albo przeznaczonych do wynajmu na biuro. Zaglądamy do naszej dokumentacji. Jeżeli są różnice w zapisie – z dokumentów wynika, że to powinna być zabudowa mieszkaniowa, a widzimy że jest biuro – to wtedy urzędnik wybiera się   w teren i po potwierdzeniu różnic rozpoczynamy postępowanie administracyjne.

Często się to zdarza?

Bardzo często. Zmieniliśmy bowiem podejście. W poprzedniej kadencji zajmowaliśmy się głównie regulacją stawek wieczystego użytkowania, bo było mnóstwo działek, gdzie przez wiele lat nie były zmieniane stawki. Porządkowaliśmy to tak, żeby nie było sytuacji, w której jedni płacą bardzo duże pieniądze od aktualnych stawek, a drudzy niskie – od stawek sprzed dwudziestu lat.  Dziś ten proces jest w większości zakończony, zostały nam do wyjaśnienia jednostkowe przypadki.  W tej chwili stwierdziliśmy, że nie będziemy robić drugiego kółka, czyli tym, którzy mieli 10 lat temu zmieniane stawki, znowu zmieniać stawki, tylko postawimy większy nacisk na sprawdzanie tych, którzy ordynarnie oszukują. To jest ten przypadek, kiedy prowadzona jest działalności na własności, która powinna być mieszkaniowa. Nie mówimy tutaj tylko o biurach, ale o różnego typu usługach. Mamy przypadki, że w takich domach są prowadzone restauracje, usługi wulkanizacyjne, warsztaty samochodowe, mała poligrafia.  Takich przypadków jest całkiem sporo.

Mamy jakieś dane dotyczące Sadyby?

Musielibyśmy je wyłuskać, bo bazy danych prowadzimy dla całej dzielnicy.

Opieracie się też na informacjach od mieszkańców?

Tak.Takie sygnały zawsze sprawdza urzędnik. Jeżeli przychodzi do nas mail albo list, to my zaczynamy porównywać, jak dany sygnał ma się do tego, co mamy w dokumentacji. Jeśli zauważamy rozbieżność, wszczynamy postepowanie. Do właściciela wysyłana jest informacja nie taka, że ktoś nas powiadomił, tylko że wszczynamy postępowanie, bo mamy wątpliwości, czy wykorzystuje swoją posesję zgodnie z przeznaczeniem, które jest zadeklarowane w dokumentach.

Na takie działania nastawiliśmy się już pod koniec poprzedniej kadencji.  W ostatnim roku poprzedniej kadencji działanie te były bardzo intensywne – wydaliśmy  ponad 4 tysiące wypowiedzeń stawki w skali dzielnicy. Mówię tu o decyzjach o zmianie stawki wieczystego użytkowania z 1% na 3%.

Jeżeli weźmiemy pod uwagę, że na Mokotowie mamy kilkaset tysięcy nieruchomości, a w zeszłym roku wydaliśmy kilka tysięcy wypowiedzeń, to jest to promil. Trzeba sobie jasno powiedzieć, że większość mieszkańców to ludzie uczciwi.

Są jeszcze takie przypadki, gdy całkowita zmiana funkcji następuje stopniowo. Odwołuję się tu do przykładu ….

Przedszkola przy Zielonej? Ono powstało w okresie przedplanowym, jest legalne z punktu widzenia prawa budowlanego.

Ale jest to przykład postępującej zmiany. Każda dodawana nowa decyzja dotyczyła małego elemencika tej zmiany, a skumulowanego efektu nikt nie widział.

Z przedszkolami jest drażliwa sprawa, bo to problem społeczny. W tle są dobre intencje, które rozwiązują pewien rzeczywisty problem – braku miejsc w przedszkolach. Część osób, nawet jeżeli nie do końca jest to zgodne z przepisami, mówi, że przy takich brakach nie należy się akurat tego czepiać. I my jako dzielnica nie chcemy nieść na sztandarach tego, że będziemy z takimi sytuacjami walczyć.

Staramy się z tymi właścicielami rozmawiać, aby uporządkowali swoje sprawy. Bo oni najczęściej odprowadzali podatek wieczystego użytkowania według stawek pod budownictwo mieszkaniowe, a prowadzą działalność. Mówimy im więc: trudno musimy wam podnieść opłaty, bo to jest oczywiste. Tylko że to nie rozwiązuje problemu z punktu widzenia mieszkańców.

A co do skumulowanego efektu, to każda z tych decyzji była wydawana w innym stanie prawnym. Poza tym jest i druga strona działalności urzędu. Urząd ma określoną liczbę dni na podejmowanie decyzji, nie można tego bezpodstawnie przedłużać czy wstrzymywać.